هل يختبئ في السوق العقاري المصري فقاعة صامتة بفعل ارتفاع الأسعار؟

ارتفاع الأسعار وتراجع الطلب، هل يواجه السوق العقاري المصري فقاعة صامتة؟

تباينت وجهات النظر حول وضع السوق العقاري المصري، حيث يشير بعض الخبراء إلى وجود فقاعة عقارية تهدد الاستقرار الاقتصادي، بينما ينفي آخرون ذلك مؤكدين على أن السوق تمر بفترة تصحيح قد تعيد تنظيم الأسعار. تشير التوقعات إلى أن وضع السوق يتطلب تقييماً دقيقاً لتجنب الإضافات السلبية المحتملة.

الفقاعة العقارية بين مؤيد ومعارض

قال هاني توفيق، الخبير الاقتصادي، إن السوق العقارية تعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب، إذ توجد ملايين الوحدات السكنية غير المستغلة فيما يستمر الطلب في الارتفاع. وحذر من أن هذا الوضع قد يؤدي إلى تباطؤ شديد في السوق، مشيراً إلى أن هناك نحو 10 ملايين وحدة مغلقة. من جهتها، رأت مريم السعدني، المحللة بشركة إتش سي، أن السوق المحلية لا تدعم فكرة الفقاعة، لأن المطورين يعتمدون بصورة أساسية على أنظمة تقسيط مباشرة مع المشترين.

• عدم انسحاب البنوك من السوق يزيد من قدرة المطورين.
• ارتفاع تكلفة البناء يؤثر على الأسعار.
• تراجع نشاط السوق الأولية بنسبة 30%.
• زيادة هيمنة المطورين الكبار على الحصة السوقية.

ما معنى الفقاعة العقارية؟

الفقاعة العقارية تشير إلى ارتفاع الأسعار بشكل يفوق القيمة الحقيقية للعقارات، وهو ما يمكن أن يؤدي إلى تدهور السوق في المستقبل. ولأن أغلب المتعاملين يعتمدون على الدفع النقدي، فإن الضغوط على السوق الثانوية تزداد، مما يجعل بعض الملاك يضطرون إلى تقليل الأسعار. وفي الوقت نفسه، يستمر الطلب على الوحدات السكنية، لكن عدد المشترين القادرين على الشراء بدأ يتقلص.

الفقاعة العقارية والطلب الحقيقي

استمرار ارتفاع الأسعار لا يعكس زيادة في الطلب الحقيقي، بل يعود إلى التضخم المدفوع بالتكلفة، حيث تعد معظم مواد البناء مستوردة. وذكرت السعدني أن بعض الشركات بدأت توجيه عروضها نحو الأسواق الخارجية لتعويض تراجع الطلب المحلي. ومع ذلك، يظل بعض المطورين يقفون أمام تحديات حقيقية مع زيادة تكلفة الإنتاج وصعوبة إيجاد مشترين محتملين، مما يشير إلى حاجة السوق لمراجعة شاملة.